Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Комната в коммунальной квартире как объект права собственности
Комната в коммунальной квартире как объект права собственности А. Так, в силу ст. Если пользование комнатами в коммунальных квартирах по отдельным договорам найма в условиях государственной и муниципальной собственности на жилищный фонд не требовало постановки вопроса о возможности признания комнат объектами гражданских прав, то ситуация коренным образом изменилась с началом процесса приватизации жилищного фонда. Принятый в 1991 г. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" понимал под приватизацией жилья бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Возникшее противоречие усилилось с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г.
Продажа квартир Новостройки Вторичное жилье Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой. От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения. В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.
Недвижимость Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии Комната в коммуналке или общежитии может стать хорошей альтернативой для тех, кто хочет свое жилье, но не располагает бюджетом для покупки квартиры. По данным сайтов-агрегаторов, комнаты минимум в два раза дешевле самых простых однокомнатных квартир. А вариантов, более выгодных по расположению, чем полноценные квартиры, на рынке много. Однако в комплекте с набором преимуществ идет большой минус: из-за большого числа участников сделки процедура усложняется. Эксперты Домклик собрали простые лайфхаки, которые помогут купить комнату и избежать проблем. Найдите подходящую комнату Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка.
Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии
Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось». Затронутый в рамках рассмотрения указанного дела вопрос о преимущественном праве покупки комнат в коммунальных квартирах вызывает особый интерес в связи с принятием и введением в действие с 1 марта 2005 г. Данный вывод был мотивирован ссылкой на положения главы 18 Гражданского кодекса РФ, в которых объектом права собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме; ст. Что вы покупаете В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. Долевую собственность могут продать за долги. Найти ответ на этот вопрос просто.
Визэль Просветленный 30558 11 лет назад Что делать, если принято решение о продаже приватизированной комнаты в коммунальной квартире? Первое, что необходимо сделать продавцу, это уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты.
Риэлтор объясняет разницу между комнатой и долей в квартире
Это можно узнать из выписки ЕГРН: в ней будет указано, кто владеет недвижимостью — продавец, государство или третьи лица — и есть ли на жилье обременения, аресты и другие ограничения для проведения сделок. В случае проведенной приватизации продавец будет записан как долевой собственник. Важно, чтобы за ним была закреплена определенная комната, а не просто доля в коммунальной квартире.
Покупка неприватизированной комнаты в коммунальной квартире рискованна, так как на нее нельзя сразу оформить право собственности. А если с приватизацией будут трудности, можно потерять деньги. Подтверждение дееспособности продавца застрахует вас от риска утери новоприобретенного права собственности в связи с заявлением продавца или его родственников о том, что сделку заключил недееспособный человек. Если документы из первого списка в порядке, а вы готовы к покупке, проверьте, чтобы не было долгов по коммунальным платежам.
Альтернативным документом, который позволит определить состояние счетов, могут стать квитанции. По ним стоит сличить, сколько оплачено, есть ли долг и совпадают ли показания счетчиков с фактическими. Убедитесь в отказе других собственников Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты.
Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу. В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Переходите к подписанию договора купли-продажи Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Указанная позиция о возможности раздела квартиры только при условии передачи изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа, означающая в абсолютном большинстве случаев признание квартиры неделимой вещью, не выдерживает критики.
В соответствии с ч. Они объединены общим для всех жилых помещений родовым признаком - пригодностью для постоянного проживания и общим целевым назначением - использованием для проживания граждан. Поскольку при разделе квартиры на изолированные жилые комнаты не происходит изменения ее функционального назначения, она изначально не может быть отнесена к неделимым вещам. Поскольку квартиру и комнату в квартире можно рассматривать как целое и часть целого, постольку признание комнаты части целого жилым помещением наряду с квартирой целым означает потенциальную юридическую возможность деления квартиры.
В-третьих, раздел квартиры в натуре отнюдь не предполагает полного деления всего общего имущества мест общего пользования, подсобных помещений, инженерного и санитарно-технического оборудования квартиры, которое в большинстве случаев является неделимым. Важно не забывать о том, что квартира как единое целое представляет собой не что иное, как совокупность жилых и нежилых подсобных помещений, с установленным в них оборудованием, предполагающее использование их по одному общему назначению - для проживания граждан.
Поскольку совокупность разнородных элементов квартиры объединена общим целевым назначением, квартира должна рассматриваться как одна сложная вещь. В силу ч. Именно рассмотрение квартиры в качестве сложной вещи, образованной из нескольких вещей, имеющих различное индивидуальное назначение, дает ключ к пониманию вопроса о возможности раздела квартиры.
Раздел квартиры с соблюдением условия о сохранении ее целевого назначения ст. При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколько различных вещей: жилые комнаты являющиеся простыми вещами и общее имущество коммунальной квартиры сложная вещь.
Сохранение функционального назначения квартиры при ее разделе и признание комнат в коммунальной квартире жилыми помещениями становятся возможным лишь в силу наличия в квартирах мест общего пользования кухни, ванной, санузла, коридора и др.
Собственно говоря, именно существование в коммунальной квартире общего имущества и помещений, позволяющих использовать комнату для проживания, и делает ее жилой. Согласно ст. Особенностью применения указанных положений к коммунальной квартире является наличие в ней нескольких главных вещей жилых помещений - комнат и одной принадлежности общего имущества , судьба которого в изъятие из общего правила не может быть определена договором по-иному, чем судьба главной вещи.
В большинстве случаев общее имущество коммунальной квартиры как единая сложная вещь - неделимо, поскольку его составные части кухня, коридор, санузел и др. В связи с этим при разделе квартиры общее имущество в отличие от жилых комнат поступает в общую долевую собственность лиц, владеющих на праве собственности отдельными жилыми помещениями в коммунальной квартире.
При этом применяются правила, установленные п. Таким образом, становится возможным раздел квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, пригодной для постоянного проживания. Результатом такого раздела становятся появление вместо одной сложной вещи жилого помещения - квартиры двух и более простых главных вещей жилых помещений - комнат и сложной принадлежности общего имущества коммунальной квартиры.
Отменяя Определение Судебной коллегии и решения нижестоящих судов по данному делу, Президиум Верховного Суда РФ указал на то, что требования ст. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире такой возможности лишен, поскольку при продаже комнаты соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры автоматически передается новому собственнику следует судьбе комнаты вне зависимости от волеизъявления сторон.
Президиум признал, что М. Это решение по своей сути выделяет "угол" для проживания в квартире. Часто такие владельцы выделенных долей пытаются продать объект под видом комнаты. Владелец комнаты в отсутствие обременений может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а владельцы долей обязаны согласовывать любое действие с другими сособственниками.
Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.
Помещения без отдельного входа - обособленный объект недвижимости
В таком случае сначала надо приватизировать комнату. Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер комнаты. Чтобы найти кадастровые номера всех комнат в коммунальной квартире, надо вбить ее адрес Из открывшегося списка можно найти комнату по ее номеру Шаг 2 При необходимости приватизировать комнату У нас есть подробная инструкция по приватизации , поэтому расскажу только основные моменты. Для начала надо собрать документы.
Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов. Точно нет: 3 причины, почему не стоит покупать комнату в коммуналке После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган. Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.
Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации. Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца. В результате либо откажут в приватизации, если на то есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи комнаты в собственность. Подписанный договор надо передать в Росреестр. Это также можно сделать через МФЦ. Шаг 3 Проверить, на что именно право В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах.
В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты. Разница между комнатой и долей Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером.
Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается. В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира». Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».
Мало банков готово выдать ипотечный кредит на покупку комнаты, а еще меньше — на покупку доли в коммуналке. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату. Знаем все о недвижимости Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости Подписаться Шаг 4 Известить жильцов о продаже комнаты Жильцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки комнаты в ней.
Поэтому сначала надо письменно известить соседей о намерении продать комнату. Сделать это нужно за месяц до продажи.
1682 :: 1683 :: 1684 :: 1685 :: 1686 :: 1687 :: 1688 :: 1689 :: 1690